迄今为止，工业用地和房地产的供应未能跟上制造商和投资者不断增长的需求，导致从未有过的价格上涨。当前工业园区和工厂中租金的快速高涨正在给制造商带来巨大压力，并可能阻止那些正在寻找有利可图的房地产来实现其项目的投资者。

一家公司的代表说，租金的高涨极大地影响了制造业体系。

这位代表说：“我们甚至不知道下一个租金数额将在哪个水平上，并且由于我们无法计算所需预算而无法扩展我们的运营或仓库空间。”

根据现行法规，租户应该能够选择在项目的整个生命周期内一次性支付租金，或者每年缴纳一次。但是，许多房东正强迫其租户按年付款，这意味着每年的租金也可能增加。

胡志明市协福工业园的Hoang Ha Technology Co.，Ltd.的董事Pham Thi Minh Hieu表示，她的公司与房东有直到2057年土地租赁合同，但房东坚持每年可以增加的房租，给她的公司带来很多麻烦和财务损失。

同时，胡志明市的另一名租户Nguyen Manh Trung报告说，房租在头五年内保持稳定，随后又被提高了，条件是租金涨幅不得超过议定费用的15％。

Trung 说：“但是自2015年以来，许多租户无法计算其成本，因为2005年的第142/2005 / ND-CP号法令规定土地租金仅固定为五年。之后，可以根据邻近地块的市场价格重新计算。”

“土地租赁费不断波动，一些地区只允许租户按年支付。但是这样做时，租户无法收到红皮书，因此他们不能抵押资产。”

根据房地产专家的说法，土地租金的上涨使项目所有者难以投资工业园区，因为考虑到每个项目的成本和效率时，这使他们业务处于不利的地位。

第一太平戴维斯越南公司工业服务经理John Campbell告诉VIR，土地价格的快速上涨会影响入住率，特别是在需要投资的新工业区。

Campbell说：“有几位投资者对当前的价格上涨表示担忧，而许多地方的入住率已经很高，这意味着需求的增加将推高价格。”

越南北部和南部许多主要地区的空地越来越稀缺。

因此，一些公司现在正在寻找替代的二线省份，如西宁市，平富省，平顺市，巴里亚通头市和南部的荣隆省，以及荣福省，泰阮省，巴江省，河南省，太平省和北部的广宁省。

租金上涨

对土地，工厂和仓库的需求激增，导致靠近主要城市的工业区的租金上涨。世邦魏理仕的数据显示，过去几个季度对工业房地产的需求持续增长。

胡志明市和河内的租金涨幅居首位，而北部和南部其他省份的平均租金则比去年同期上涨了30％。

在胡志明市，一些工业区去年的收费标准为每平方米150美元，现在已经提高到每平方米300美元，为期30-45年。在同奈省，每平方米租金从每学期100美元增加到155美元。隆安省的租金从每平方米每平方米110美元增加到200美元。

在2020年的最后几个月中，租金与上一季度相比继续增长了近25％，协福和造坊等工业区的价格上涨了37％。在平阳省，租金上涨了22％。

同时，现成的工厂也在不断设定新的价格。目前的租金为每月每平方米4-5美元，而三年前为3.50美元。与2019年同期相比，新项目的现成仓库租金也上涨了10％。

随着现有工业区的逐渐填满，稀缺性变得更加严重，而新项目仍在等待政府的正式批准才能开始运营。房地产专家认为，目前工业用地的价格波动是前所未有的，这些费用甚至不包括增值税，管理和服务费。

投资追赶

作为东南亚最具吸引力的投资目的地之一，越南在过去两年中已向工业房地产领域提供了超过30亿美元的资金，主要流入私募股权，机构基金和养老基金。

该国的市场已被一些知名企业占领，例如VinaCapital的VNL，Dragon Capital的VPF，Indochina Capital和Saigon Asset Management。

最大的国际私募股权公司之一，华平（Warburg Pincus）通过一家名为BW Industrial Development的合资企业与国内Becamex IDC一起投资了Vingroup的住宿，零售业和工业物业，以在越南开发现成的工厂和仓库系统。

截至2020年底，BW Industrial Development迄今已累计建筑面积超过120万平方米。截至去年第三季度，该公司在全国主要工业中心有21个项目，包括现成的工厂，物流仓库以及售后回租单位。

总部位于悉尼的成长中的物流开发商LOGOS正式宣布进入越南，以建立一个最初预计为3.5亿美元的投资组合。该公司拥有一些全球最大的基金经理作为股东，其中包括领先的亚太房地产资产基金经理ARA Asset Management。

LOGOS越南首席执行官Glenn Hughes表示，他们公司正在开发其首个越南资产-VSIP Bac Ninh工业园区内一个占地13公顷的开发场地。

Hughes说：“对于LOGOS来说，向该国拓展是直接响应该地区客户需求的增长。”

“虽然几年前，主要是中国投资者瞄准了越南，但如今这个国家已广为人知。面对这种巨大的需求压力，除了特定的国别挑战（例如缓慢的土地清理流程），该国可能还会看到工业园区的土地和建筑价格上涨。”

许多其他开发商和投资者正涌入越南市场。其中，SEA Logistic Partners与GLP成立了一家合资企业，以在越南开发现代物流房地产。前三个发展项目是在北部的北宁省和北江省以及南部的隆安省建立的。

Gaw Capital Partners是一家房地产私募股权公司，全球资产总额超过360亿美元，已与NP Capital Partners合作建立Gaw NP Industrial，该公司将向优质物流仓库、现成工厂，以及适合自己的设施注资2亿美元。它的第一个项目–位于泰国阮省的Gaw NP Yen Binh –将在本月的某个时候为第一个租户开放。